旧城改造可行性研究报告

阳和县旧城改造可行性分析报告

前言

阳和，一座历史悠久，文化底蕴深厚的现代文明城市，一座沐浴在改革新风的新兴工业经济城市，是全国重要的旅游城市之一，素有“**之乡”之称。

为了顺应全球经济发展，为了更快融入国际经济潮流，阳和在更大范围、更广领域和更高层次上探索，参与各种变革及联动发展，加快城市及现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。

如今，阳和新一轮的城市总体规划基本确定并在紧锣密鼓的实施当中，“城镇面貌三年大变样”、城中村改造等等无不逐一提上日程，相信经过阳和人民几年的努力，阳和将在高楼叠起，绿树成荫，一流人居的基础上进一步提高城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，提高城市竞争力，为拉动投资、促进消费和打造顶级旅游城市推波助澜。

项目概念性规划设计：

项目改造区位于运河新城西街，长江西路以前，占地面积55亩，总建筑面积6万平方米，由新阳市天和置业有限公司与阳和县城关西街居委会、阳和县运河西城办事处联合开发，总投资元。

区位设计及建设目标：

运河新城区位于阳和县较为优越的地理位置，拟规划从形态和功

能两个层面的共同完善，将运河新城区建设成商务、居住等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准的建筑群区。

功能和布局：

根据运河新城区作为城市的新型住宅区这一功能的定位，规划将通过项目地内土地的可建设性，土地的区位价值，土地的地貌形态和周边的环境等综合因素，确定改造区功能的总体布局，使改造区的功能具备较全面的合理性和完善性。

结合实际开发和资金运营情况，项目分两期开发：一期是旧城改造区的拆迁工作，二期是新型住宅区的建设工作

一期先对旧城区进行拆迁，清理建设场地，做好对旧城改造区居民的拆迁安置工作。

二期新型住宅区的建设，建筑形态为6层的沿街首层为商业用房的住宅区以及6层的首层为车库的普通住宅区。该建筑区内又不乏林木、园艺设计，该设计形态既适应了了住宅区的商务性又满足了居民对住宅区的现代化需求。

项目综合价值分析

一、社会效应

阳和县旧城改造项目的推进，将有利于城市发展，与现代都市生活接轨，它对提升本地区的生活档次，促进居住环境改善，满足多层次的生活需求起到了积极地促进作用。

主题式商业居住区概念的提出，对当地形成浓郁的商业居住区起到了巨大的推动作用。

本项目规模优势明显，易形成规模效应，其辐射范围及影响力的扩张潜力使之综合素质提高，从而带动整个阳和居住领域视野扩大。

二、社会价值

十富城市结构，缓解社会居住压力，该住宅区投入使用后可改善人的居住条件。

扩大消费，促进消费开放，有利于货币的良性循环，促进社会进步，提高阳和人民的生活水平。

该旧城改造区位于运河新区，其独特的商业居住形态，对人流有着强大的吸引力，对聚集人气，对本地段形成商业居住气候，推动周边商业互动起到促进作用。

海口经济学院自学考试本科毕业论文（设计）开题报告登记表

关于商河县城中村改造难题的调查报告

当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下：

一、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。

二、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的城中村，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持城中村农民生活的同时，也制约了城中村整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了城中村改造。一是思想观念

保守落后。部分村民思想观念难以融入、适应城市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到城中村改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧村改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧村改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

三、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进城中村改造。宣传发动工作是城中村改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使城中村改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进城中村改造。

……此处隐藏2032个字……，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。"

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，"科学发展观"、"五个统筹"的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向"和谐"、"平衡"式发展，从"以经济建设为中心"向更全面、更广泛、更综合的"经济社会全面进步"转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批"食租"群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后。部分村民思想观念难以融入、适**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好旧城整体改造开发规划。按照"一改一个村、一改一个区片、一改一条街"的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储，合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的"三赢"。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进旧城改造。完成旧城改造任务，关键在领导，重点在考核。把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据，作为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

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